Renegociar O Crédito Habitação De Forma Fácil

[Foto de Tierra Mallorca na Unsplash]

Renegociar o Crédito Habitação não tem de ser difícil, basta seguir estas dicas simples.

Estamos a atravessar um período de subidas generalizadas na EURIBOR.

A EURIBOR, é a taxa de referência dos juros, através da qual os bancos emprestam dinheiro entre si.

Já existem especialistas a prever um pico na EURIBOR nos 4%.

Para facilitar o trabalho na hora da renegociação, deixo aqui as minhas dicas para (tentar) conseguir o melhor negócio possível.

Faça o Trabalho de Casa

De nada adianta ir ao banco, dizer que pretende renegociar e esperar que lhe apresentem a proposta. É o mesmo, que ir negociar a compra de um bem e não saber, se o conseguimos mais barato noutro lado.

Faça simulações em sites de outros bancos e analise a taxa de spread, o prazo e o montante pago em juros.

Use o simulador da DECO PROTESTE e procure qual o banco com condições mais vantajosas.

Imprima as folhas, de pelo menos três entidades bancárias diferentes, e leve consigo na hora de se dirigir ao seu banco.

Vão servir de prova de que consegue um melhor negócio noutra instituição.

Olhe bem para o MTIC e a TAEG

Na hora da simulação, e antes de decidir, peça a FIN ou FINE (Ficha de Informação Normalizada).

Nesta ficha contendo, todas as informações relacionadas com o empréstimo vai aparecer a MTIC (Montante Total Imputado ao Consumidor).

Em suma, esse é o valor total que vai pagar no fim do empréstimo.

Esse valor, engloba todas as taxas, seguros e outras despesas relacionadas com o crédito. De nada vai adiantar pagar menos na prestação da casa, se depois vai pagar mais pelo seguro de vida e da habitação.

Por outro lado a TAEG – taxa anual de encargos efetiva global – mede o custo do empréstimo para o cliente, por ano, em percentagem do montante emprestado.

TAEG = 10,3%

Isto significa que, além de reembolsar o montante de 12 000 euros que pediu emprestado, o cliente terá de pagar em custos associados ao crédito, por ano, o equivalente a 10,3% do montante do empréstimo.

Exemplo:

Montante do empréstimo = 12 000 €
Prazo = 5 anos/60 meses
Taxa de juro anual nominal = 8%
Comissões iniciais = 200 € (acresce imposto do selo)

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A TAEG também pode ser usada para comparar propostas de crédito. Para propostas de crédito com o mesmo montante, prazo e modalidade de reembolso, a proposta com TAEG mais baixa é a mais barata para o cliente.

O cálculo da TAEG inclui:

• os juros;
• as comissões;
• as despesas, nomeadamente com impostos e com os emolumentos relativos ao registo da hipoteca, no caso de se tratar de um crédito com garantia hipotecária; 
• os seguros exigidos para obtenção do crédito;
• a comissão de manutenção de conta à ordem, cuja abertura seja obrigatória para a gestão do empréstimo;
• outros encargos associados ao contrato de crédito.

Não inclui:

• os valores a pagar caso o cliente não cumpra obrigações previstas no contrato;
• as comissões de reembolso antecipado do empréstimo;
• os custos notariais.

A TAEG distingue-se da TAN, a taxa anual nominal, por contabilizar, além dos juros dos empréstimos (expressos pela TAN), todos os outros encargos que o cliente terá de pagar pelo crédito.

 
Onde aparece a TAEG?

• na FIN – ficha de informação normalizada, no caso do crédito aos consumidores, na secção “Custo do crédito”;
• na FINE – ficha de informação normalizada europeia, no caso do crédito à habitação e de outros créditos garantidos por hipoteca, na secção “Taxa de juro e outros custos”.

Tenha em atenção:

• Taxa anual de encargos efetiva global (TAEG): custo total do crédito expresso em percentagem anual do montante do crédito
        – Inclui juros + comissões + despesas + impostos + seguros
• Montante total imputado ao consumidor (MTIC): valor total dos pagamentos a efetuar pelo cliente no âmbito do contrato de crédito 
        – Inclui montante do empréstimo + total de custos (juros + comissões + despesas + impostos + seguros)

Tome nota:

A TAEG e o MTIC são duas medidas do custo do crédito e devem ser utilizadas para comparar diferentes propostas de crédito.

• Taxa anual de encargos efetiva global (TAEG): custo total do crédito expresso em percentagem anual do montante do crédito
        – Inclui juros + comissões + despesas + impostos + seguros
• Montante total imputado ao consumidor (MTIC): valor total dos pagamentos a efetuar pelo cliente no âmbito do contrato de crédito 
        – Inclui montante do empréstimo + total de custos (juros + comissões + despesas + impostos + seguros)

Atenção ao Cross Selling

O Cross Selling é a venda cruzada de produtos e serviços do Banco, que sendo contratados, no momento do crédito habitação, permitem acesso a condições mais vantajosas para o cliente, nomeadamente a atribuição de um spread mais competitivo.

Muitas pessoas, ao renegociarem o credito habitação, são aliciadas com um melhor spread, se aderirem ao cartão de crédito, ao PPR ou comprarem um produto do portfolio do banco.

Tenha atenção às condições presentes nessas vendas. Só porque lhe baixam o spread, não significa que vá pagar menos. Compare a TAEG e o MTIC com e sem Cross Selling.

Verifique os Seguros

Há dois seguros obrigatórios na compra de habitação a crédito. O seguro de vida e o seguro da casa. Compare ofertas e analise as coberturas. Se vai pagar menos, pelo seguro, mas depois em caso de uma infelicidade ficar desprotegido, de nada lhe vai valer a poupança na prestação. Os bancos têm várias apólices. Escolha a que melhor se adapta ao seu caso.

O Spread não é tudo

Muito se fala no spread. No entanto, o spread não é tudo. O spread é a taxa de lucro do banco. É o valor que o banco vai cobrar para além da taxa de juro da EURIBOR.

Um spread mais baixo, mas com mais Cross Selling, pode não ser a melhor escolha.

Taxa Fixa, Variável ou Mista?

Isto vai depender muito de pessoa para pessoa. Se prefere não correr riscos e evitar percalços, então a taxa fixa é a ideal para si. Vai pagar sempre o mesmo valor de prestação ao banco e não será afetado por subidas ou descidas da EURIBOR.

A taxa mista, é uma boa opção, neste momento de altas taxas de juro. Fica a pagar uma prestação fixa por um certo prazo (geralmente 2 a 5 anos) e findo esse prazo vai ficar com taxa variável.

A taxa variável, vai subir e descer com a EURIBOR. Neste momento, pode não parecer a melhor escolha, mas durante muitos anos esteve com taxas negativas.

Em suma, se quiser ficar descansado e evitar imprevistos, escolha a taxa fixa. Se quiser se precaver para eventuais subidas no curto prazo, escolha a variável. Se prefere, arriscar mais, e talvez no futuro aproveitar as baixas da EURIBOR, escolha a taxa variável.

Deve Recordar

Os empréstimos para crédito habitação, são contratos de Mutuo. O Mutualista (banco) empresta ao Mutuário (devedor). A casa fica hipotecada como garantia de pagamento desse empréstimo. Se entrar em incumprimento, entrega a casa ao banco, mas a divida não fica saldada. O valor em divida continua lá. O banco vende depois a casa, e o valor apurado é abatido da sua divida. Entregar casas ao banco não salda a divida.

O seu crédito habitação, vai ser uma obrigação para si, que lhe vai custar dinheiro, todos os meses durante 30 anos ou mais.

Informe-se bem antes de tomar uma decisão e não adie a renegociação com o seu banco. Adiar a renegociação vai-lhe custar muitos euros.