Explico sem rodeios e sem grandes complicações, exatamente o que implica a adesão à moratória de redução da prestação, conforme publicado pelo Banco de Portugal nesta segunda-feira passada.
A minha prestação vai baixar de acordo com o Decreto-Lei n.º 91/2023, de 11 de outubro?
Sim, vai baixar, nos primeiros 24 meses depois da adesão. Após esse tempo, a prestação mensal será mais alta.
Como é calculada a minha prestação nos primeiros 24 meses?
A mensalidade será calculada com base em 70%, da média da taxa Euribor a 6 meses do mês anterior ao pedido, mais o spread contratado, ou o valor dos juros das condições contratuais iniciais, se este for maior.
A minha prestação será sempre a mesma durante os primeiros 24 meses?
A sua mensalidade pode mudar ao longo de 24 meses, devido a possíveis variações no indexante e juros iniciais do contrato, o que pode resultar em pagamentos mais altos do que os previstos aquando da adesão à moratória.
Porque é que as minhas prestações são mais altas a partir do 25.º mês do que seriam no plano de pagamentos original?
Porque o valor pendente após esses 24 meses será maior do que se tivesse mantido as condições iniciais do contrato, pois terá pago menos do valor do empréstimo durante esse período. Além disso, a mensalidade aumentará novamente a partir do 4º ano (ou nos dois últimos anos do contrato) devido ao pagamento do capital em atraso.
Após os 24 meses de fixação da prestação, o que acontece à minha prestação e ao reembolso do capital?
A sua nova mensalidade será calculada com base na taxa de juros do contrato original e variará de acordo com a maturidade do seu contrato.
- Para contratos com maturidade residual de 5 a 8 anos no momento da adesão, nos dois últimos anos do contrato, pagará as prestações originais mais o reembolso do capital diferido. Nos anos anteriores, pagará as prestações originais mais os juros do capital diferido.
- Já para contratos com maturidade residual superior a 8 anos no momento da adesão, nos quatro anos após os primeiros 24 meses, pagará as prestações originais mais os juros do capital diferido; nos anos seguintes, pagará as prestações originais mais o reembolso do capital diferido.
- Nos anos antes dos dois últimos anos de contratos de crédito com maturidade residual de 5 a 8 anos no momento da adesão e nos quatro anos após os primeiros 24 meses, o capital diferido não será reembolsado, e sua nova mensalidade refletirá o montante de capital em dívida, que será maior do que se você não tivesse adotado a medida.
A minha taxa de juro é menor com a adesão a esta medida?
Não. A taxa de juro utilizada para cálculo dos juros devidos não se altera, continuando a ser a contratada.
Se a minha taxa de juro é a mesma, porque é que a minha prestação baixa (nos primeiros dois anos)?
A sua prestação mensal pode ser de dois tipos:
- Se for calculada com base em 70% da taxa Euribor a 6 meses mais o spread contratado, ela cobrirá todos os juros devidos, mas reembolsará menos capital.
- Se for igual aos juros devidos pelas condições contratuais originais e isso for mais do que a primeira opção, só pagará os juros, adiando o reembolso total do capital.
Em ambos os casos, o reembolso do capital será menor do que se não tivesse aderido a esta medida, resultando em prestações mensais mais baixas durante o período da fixação da prestação.
Vou pagar mais juros mensalmente?
Sim, mas a taxa de juro acordada permanecerá a mesma. Desde que tenha aderido a esta medida, os juros mensais pagos sempre serão mais altos do que seriam sem ela. Isso acontece porque a taxa de juro original permanece a mesma e também deve pagar juros devido ao adiamento do reembolso do capital. Portanto, o valor total dos juros a pagar será sempre maior.
Pago alguma comissão por reembolsar parte ou a totalidade do montante diferido antes do prazo previsto?
Não. O montante de capital diferido pode ser amortizado antecipadamente sem qualquer comissão ou encargo.
Se quiser reembolsar parte ou a totalidade do meu empréstimo durante e após o período de fixação da prestação tenho de pagar alguma comissão?
Não. A fixação da prestação, nos termos do Decreto-Lei nº91/2023, de 11 de outubro, não prejudica a aplicação da suspensão temporária do pagamento da comissão de reembolso antecipado. Até 31 de dezembro de 2024, está suspenso o pagamento da comissão de reembolso antecipado para os contratos de crédito para aquisição ou construção de habitação própria permanente, com taxa variável.
Durante o período de fixação da prestação, posso transferir o meu crédito para outra instituição?
Sim. A fixação da prestação, nos termos do Decreto-Lei n.º 91/2023, de 11 de outubro, não o impede de procurar condições mais atrativas (por exemplo em termos de spread), mantendo o direito ao valor fixado para o indexante pelo período remanescente.
Durante quantos meses é que posso usufruir desta medida?
A medida vigora durante 24 meses, mas é suspensa se 70% da taxa Euribor a 6 meses em vigor no momento da adesão for superior ao indexante contratado.
A medida cessa se houver incumprimento do pagamento da prestação ou se pedir a cessação da fixação da sua prestação.
Em que situações poderei ter acesso a esta medida?
Esta medida está destina a contratos de crédito relacionados com a compra, construção ou reforma de residência permanente, onde a propriedade é usada pelo titular do contrato, e que são garantidos por uma hipoteca. Para serem elegíveis, estes contratos devem cumprir os seguintes critérios:
- Terem sido assinados até 15 de março de 2023.
- Terem uma taxa de juro variável ou uma taxa mista que está atualmente na fase de taxa de juro variável.
- Terem um prazo remanescente superior a 5 anos.
- Terem os pagamentos em dia.
- Não estarem em processo de insolvência.
- Não estarem sujeitos a um plano de ação para evitar o incumprimento ou a um procedimento extrajudicial para resolver situações de incumprimento.
Esta medida não se aplica a contratos de crédito relacionados com aquisição, construção ou reforma de uma segunda habitação ou para fins de arrendamento.
Como posso pedir acesso a esta medida?
Até 31 de março de 2024, deve apresentar o seu pedido à sua instituição de crédito, presencialmente ou através dos canais que esta disponibilize para esse efeito.
A instituição de crédito tem 15 dias para apresentar em suporte duradouro os planos de reembolso nos termos contratualmente estabelecidos e nos termos desta medida, e ainda, para o montante diferido.
Tem 30 dias a contar da receção da informação para informar se aceita a aplicação desta medida.
Durante este período, a instituição pode solicitar informações adicionais necessárias para o cumprimento de outros requisitos legais.
A adesão à medida de fixação temporária da prestação implica uma avaliação da sua qualidade creditícia?
Sim, as instituições de crédito têm obrigações legais para avaliar regularmente a capacidade dos devedores de cumprir com os seus compromissos financeiros, a fim de evitar situações de incumprimento. Além disso, quando oferecem condições mais favoráveis a um devedor, devem verificar se esse devedor está ou provavelmente estará com dificuldades para cumprir os seus compromissos financeiros.
Portanto, se aderir a este regime, a sua instituição de crédito avaliará a sua situação financeira. Se necessário, podem solicitar informações adicionais para cumprir com estes requisitos legais.
A solicitação de informações sobre a minha situação financeira prejudica o acesso à medida?
Não. O acesso à medida não está condicionado à avaliação da situação financeira do devedor. No entanto, em função das conclusões desta avaliação, a instituição de crédito poderá apresentar-lhe soluções alternativas mais adequadas à sua situação financeira.
Que informações adicionais poderá o banco solicitar-me quando peço a adesão à medida?
As instituições poderão solicitar-lhe informações que permitam aferir a sua situação financeira, nomeadamente ao nível dos rendimentos (por exemplo, declaração de IRS, recibo de vencimento, etc.), do património financeiro e dos encargos do agregado familiar.
Qual é a consequência caso eu não entregue as informações adicionais à minha instituição?
Se não entregar as informações adicionais continuará a ter acesso à medida. Mas, a instituição de crédito poderá, por prudência e na ausência de outros elementos relevantes sobre a sua situação financeira, classificar o devedor, para efeitos de registos internos, como estando em dificuldade de cumprimento.
A adesão à medida de fixação da prestação tem alguma marcação na Central de Responsabilidades de Crédito do Banco de Portugal?
Uma vez que esta medida se traduz numa renegociação do contrato de crédito, que não está em mora ou em incumprimento, a adesão ao regime resultará na marcação automática na Central de Responsabilidades de Crédito (CRC) como “renegociação regular”. Esta marcação estará visível para as instituições na avaliação das suas novas operações de crédito não se distinguindo de outros contratos de crédito renegociados por motivos não relacionados com dificuldades financeiras, como por exemplo, melhorias contratuais devidas a um maior poder negocial do cliente.
Esta é a única possibilidade que tenho ao meu alcance para reduzir a minha prestação?
Não. A medida dá aos clientes a possibilidade de fixar a prestação ao abrigo deste novo diploma do Governo, mas não impede que sejam negociadas soluções alternativas que sejam mais adequadas à sua situação financeira. Adicionalmente, pode também ter acesso ao regime de bonificação temporária de juros no crédito à habitação de acordo com o Decreto-Lei 20-B/2023, de 22 de março, na redação dada pelo Decreto-Lei n.º 91/2023, de 11 de outubro.
Portanto, já sabe, as regras e todas as implicações de aderir a esta moratória. O meu conselho, mantém-se, de que antes de mais, deve tentar renegociar o seu crédito habitação e obter melhores condições junto do seu banco ou mudar de instituição, se isso se revelar mais vantajoso.